Si vous avez envie de placer votre argent dans l’immobilier (comme par exemple du locatif en plus d’un local d’entreprise), il est naturel de s’intéresser à la fiscalité, tout comme dans le cas d’une entreprise ; La création d’une SCPI peut s’avérer une bonne solution comme nous le voyons dans ce sujet. Ainsi, les revenus provenant de la gestion du patrimoine immobilier des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) relèvent de ce que l’on appelle le régime du droit commun des revenus financiers. On considère également ces sociétés comme fiscalement « transparente », le bénéficiaire de parts étant imposé comme s’il avait la propriété des biens immobiliers de manière directe. structure d’investissement de placement collectif française, la SCPI devait être remplacée au profit de l’OPCI (Organismes de placements collectif immobilier) créée par une ordonnance du 13 octobre 2005 (pouvant prendre la forme de FPI (fonds de placement immobilier) ou de SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Toutefois, il existe encore de nos jours de nombreuses personnes utilisant la forme de la SCPI pour engendrer des revenus de placement.
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour la SCPI
Les revenus générés par une Société Civile de Placement Immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon le barème progressif en vigueur, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %. Autrement dit, ces revenus viennent s’ajouter à vos autres sources de revenus (salaires, pensions, revenus mobiliers…) pour déterminer votre niveau d’imposition global.
En pratique, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer aux revenus fonciers issus des SCPI françaises :
- Le régime micro-foncier, simplifié mais avec des limitations spécifiques, principalement réservé aux contribuables détenant aussi un bien immobilier en direct.
- Le régime réel, plus précis, qui permet de déduire de nombreuses charges et potentiellement de créer du déficit foncier déductible du revenu global.
Le choix entre ces deux régimes dépend du montant des revenus fonciers perçus et de votre situation patrimoniale. Explorons-les plus en détail.
Le régime micro-foncier de la SCPI
Le micro-foncier est un régime fiscal forfaitaire applicable aux contribuables qui remplissent deux conditions :
- Ils perçoivent moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels (hors charges).
- Ils détiennent au moins un bien immobilier en location nue, directement (hors SCI ou SCPI).
Dans ce régime, aucune déduction de charges réelles n’est possible. En contrepartie, l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, pour tenir compte des charges de gestion, d’entretien ou de copropriété. Seuls les 70 % restants sont donc ajoutés à votre revenu imposable.
Ce régime a l’avantage d’être simple, sans justificatif à fournir. Toutefois, il peut être défavorable si vous supportez des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Il est donc possible, même si vous remplissez les conditions du micro-foncier, d’opter volontairement pour le régime réel en le signalant à l’administration fiscale.
Voici une illustration du régime fiscal des SCPI :
Régime micro-foncier & SCPI
Le régime réel de la SCPI
Le régime réel s’applique automatiquement si :
- vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ;
- vous ne détenez que des parts de SCPI (et aucun bien en direct) ;
- vous optez volontairement pour ce régime même si vous êtes éligible au micro-foncier.
Ce régime permet de déduire les charges réelles liées à l’investissement immobilier détenu via la SCPI. Ces charges peuvent inclure :
- les frais de gestion de la SCPI ;
- les frais de souscription (amortis sur plusieurs années) ;
- les intérêts d’emprunts si vous avez financé l’achat de vos parts à crédit ;
- les provisions pour travaux ou grosses réparations ;
- la taxe foncière (dans certains cas) ;
- les assurances et autres frais divers selon les conditions fixées par la société de gestion.
Lorsque le montant total des charges déductibles excède celui des loyers perçus, on parle de déficit foncier. Ce déficit peut être un levier d’optimisation fiscale intéressant :
- Jusqu’à 10 700 € de déficit peuvent être imputés sur votre revenu global (salaires, retraites…) chaque année.
- Le solde non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce mécanisme est particulièrement pertinent pour les contribuables situés dans des tranches d’imposition élevées. Il permet de réduire significativement la pression fiscale en transformant des charges liées à l’investissement immobilier en économie d’impôt directe.
En revanche, le régime réel demande plus de suivi : il faut conserver les justificatifs, intégrer les informations dans la déclaration 2044, et bien comprendre les règles fiscales en vigueur. Il peut être utile de se faire accompagner par un conseiller ou un expert-comptable si vous avez plusieurs sources de revenus fonciers.
Opter ou non pour le régime réel de la SCPI
Choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel est une décision stratégique qui peut avoir un impact significatif sur votre fiscalité. En matière de SCPI, tout dépend de votre situation personnelle, de votre tranche d’imposition et du montant de vos revenus fonciers annuels.
Le régime réel peut devenir particulièrement intéressant lorsque vous supportez des charges importantes liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, provisions pour travaux). Il vous permet en effet de déduire ces charges de vos loyers bruts, et dans certains cas, de créer un déficit foncier pouvant alléger fortement votre impôt sur le revenu.
Ce déficit peut être utilisé selon deux mécanismes :
- Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être imputés sur votre revenu global, réduisant ainsi l’impôt dû sur l’ensemble de vos revenus (salaires, retraites, etc.).
- Le surplus est reportable pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.
Cette optimisation fiscale est particulièrement avantageuse pour les contribuables appartenant à des tranches marginales d’imposition élevées (30 %, 41 %, voire 45 %). Elle peut aussi s’intégrer dans une stratégie de constitution de revenus différés pour la retraite : en phase de capitalisation (avec emprunt), vous créez du déficit foncier qui réduit vos impôts, puis en phase de rente (lorsque l’emprunt est remboursé), vous percevez des revenus immobiliers moins fiscalisés.
Cependant, opter pour le régime réel nécessite un suivi administratif plus rigoureux : déclarations fiscales détaillées (formulaire 2044), justificatifs des charges, suivi des reports de déficit… Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour simuler plusieurs scénarios avant de faire votre choix.
En résumé, le régime réel n’est pas réservé aux gros investisseurs : il peut s’avérer judicieux dès quelques milliers d’euros de revenus fonciers si vos charges sont importantes. L’enjeu est de bien anticiper votre fiscalité future pour optimiser votre rendement net à long terme.
Que se passe-t-il pour les revenus fonciers à l’étranger ?
Si vous investissez dans une SCPI européenne, une partie (ou la totalité) des immeubles est située en dehors du territoire français. Les revenus issus de ces biens sont donc considérés comme des revenus de source étrangère et font l’objet d’une fiscalité différente.
Heureusement, la France a signé de nombreuses conventions fiscales bilatérales avec ses partenaires européens (Allemagne, Espagne, Belgique, Italie, etc.) afin d’éviter la double imposition. Ces accords précisent dans quel pays les revenus sont imposés, et comment la France prend en compte l’impôt payé à l’étranger.
Deux mécanismes principaux sont utilisés selon le pays d’implantation des biens :
| Méthode | Fonctionnement |
|---|---|
| Le crédit d’impôt | Le revenu est imposé en France, mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français théorique sur ce revenu. Il est ensuite neutralisé dans le calcul global. Exemple : Allemagne, Espagne, Belgique. |
| La méthode du taux effectif | Le revenu étranger est exonéré d’impôt en France, mais il est intégré dans le calcul du taux d’imposition moyen applicable à vos autres revenus français. Exemple : Pologne, Pays-Bas. |
Un autre avantage important : les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui augmente sensiblement la rentabilité nette des SCPI européennes par rapport aux SCPI 100 % françaises.
Pour déclarer vos revenus issus de SCPI européennes, vous devez utiliser le formulaire 2047 (revenus étrangers) en plus du formulaire 2044 (revenus fonciers), et dans certains cas compléter la déclaration 2042. Les SCPI vous fournissent chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU) avec les montants à reporter, ce qui facilite les démarches.
Enfin, gardez en tête que chaque pays applique ses propres règles fiscales (taux d’imposition, retenues à la source, etc.). Il est donc indispensable de bien analyser la stratégie de la SCPI dans laquelle vous investissez, notamment la localisation géographique des actifs et les accords fiscaux applicables. Une bonne compréhension de ces éléments vous permettra de mieux anticiper vos revenus nets et de construire un portefeuille SCPI plus efficace fiscalement.
X.D.