Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Définition

Un bail commercial, dont le statut est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un entrepreneur qui souhaite louer un local pour y exercer une activité professionnelle, il est en soi différent du bail professionnel que nous avons déjà évoqué. Ce type de contrat offre des protections importantes au locataire, y compris une certaine stabilité grâce à des règles spécifiques sur le plafonnement du loyer et le droit de renouveler le bail.

Qui est concerné(e) par les baux commerciaux ?

Le bail commercial est un contrat spécifique qui s’adresse avant tout aux acteurs du secteur économique qui mènent des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Il s’agit principalement des entreprises qui ont l’intention d’utiliser les locaux loués pour exploiter un commerce ou une activité artisanale. Il est impératif que l’espace loué soit dédié à ces activités, respectant ainsi les conditions du bail commercial.

En outre, ce type de bail peut également être utilisé par des professionnels libéraux. Bien que leur activité soit différente, ils peuvent trouver un avantage à signer un bail commercial grâce à la protection substantielle qu’il offre aux locataires. Cela comprend des protections contre les augmentations de loyer excessives et le droit de renouveler le bail. Toutefois, la décision d’opter pour un bail commercial nécessite l’accord préalable du propriétaire des locaux.

Il convient aussi de mentionner qu’un nouveau type de bail commercial a été introduit pour stimuler le retour des petits commerces dans les centres urbains. Il s’agit du bail réel solidaire d’activité (BRSA). Ce type de bail est spécialement conçu pour les micro-entreprises, définies au niveau européen comme des entreprises comptant moins de 10 employés et réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 2 millions d’euros. Le BRSA est un outil efficace qui permet à ces petites entreprises d’occuper des locaux commerciaux. En retour, elles versent une redevance à un organisme de foncier solidaire. Ce mécanisme favorise ainsi la revitalisation des centres urbains et le développement des activités économiques de proximité.

La forme établie du bail commercial ou le contrat entre les parties

La mise en place d’un bail commercial n’est pas soumise à des exigences formelles spécifiques. En d’autres termes, il n’y a pas de formalités particulières à respecter pour que le contrat soit considéré comme valide. Cependant, il est fortement recommandé d’éviter un bail verbal, car il pourrait s’avérer compliqué de fournir des preuves concernant son existence et les détails de son contenu. Il est donc préférable de formaliser un bail commercial par écrit pour une meilleure protection juridique. Lors de l’établissement du contrat de bail, le bailleur a l’obligation de remettre à son futur locataire un document détaillé, connu sous le nom d’état des risques naturels et technologiques. Ce document donne au locataire une connaissance approfondie des risques potentiels liés au local qu’il envisage de louer.

En outre, il est important de noter que la mise en place d’un bail commercial n’est autorisée que si le local est déjà affecté à un usage professionnel par les autorités administratives. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire des locaux doit demander une modification d’usage ou de destination du local avant de pouvoir établir un bail commercial.

Un autre point à prendre en compte concerne les locaux d’une superficie supérieure à 2000 m². Pour ces locaux (voir notre sujet sur comment choisir ses locaux professionnels), le contrat de bail doit inclure une annexe environnementale. Cette obligation a été introduite en 2012 pour les nouveaux baux ou ceux renouvelés à partir de cette date. Pour les baux existants, l’obligation d’inclure une annexe environnementale est entrée en vigueur en 2013, sauf à Mayotte où cette obligation a pris effet en 2015. Cette annexe est destinée à évaluer l’impact environnemental du bâtiment et à encourager les mesures visant à réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

La durée et la résiliation du bail commercial

La durée d’un bail commercial est un élément essentiel à prendre en compte. Par définition, la durée minimale d’un tel contrat est fixée à 9 ans (on parle du fameux bail 3-6-9). Bien sûr, cette durée peut être étendue si les deux parties en conviennent, mais il est crucial de noter qu’un bail commercial ne peut jamais être conclu pour une durée indéterminée.

L’un des avantages pour le locataire d’un bail commercial est la possibilité de mettre fin au contrat à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans. Cela offre une certaine flexibilité au locataire, lui permettant de réévaluer ses besoins et de résilier le bail si nécessaire.

Cependant, comme dans tout contrat, il existe des exceptions à cette règle. Par exemple, dans certaines situations, le droit de résiliation du locataire peut être exclu. Ces exceptions sont généralement convenues en échange d’une contribution du bailleur à certains coûts, comme ceux associés à des travaux de rénovation ou d’aménagement du local. Les situations où l’on peut trouver de telles exceptions incluent les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les contrats portant sur des locaux monovalents (c’est-à-dire conçus pour une utilisation spécifique), ainsi que les baux de bureaux ou de locaux de stockage. Il est toujours important de bien comprendre les termes de son contrat avant de s’engager.

Le bail commercial a intérêt à être écrit

Le dépôt de garantie et l’état des lieux d’un bail commercial

Dans la plupart des cas, lors de la signature d’un bail commercial, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie. Ce dernier agit comme une forme de sécurité pour le propriétaire, garantissant l’engagement du locataire à respecter les termes du bail. Ce dépôt de garantie est fixé en accord entre le locataire et le propriétaire, et son montant varie en fonction de leurs négociations. Lorsque le locataire quitte les locaux à la fin du bail et s’il a bien respecté toutes les conditions du contrat, ce dépôt de garantie lui est intégralement remboursé.

En ce qui concerne l’état des lieux, un autre élément important du bail commercial, la loi impose maintenant la réalisation d’un état des lieux au moment de l’entrée et de la sortie du locataire. Cet état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire, c’est-à-dire que les deux parties doivent être présentes, et de manière amiable, sans recours à un juge. Cette mesure est importante car elle permet de déterminer l’état du local au moment de l’entrée et de la sortie du locataire et de constater d’éventuels dommages. Si aucun état des lieux n’est réalisé, le locataire ne sera plus présumé avoir reçu le local en bon état de réparation, ce qui pourrait avoir des conséquences sur le remboursement du dépôt de garantie.

Le montant du loyer et le plafonnement des augmentations

Le montant du loyer initial pour un bail commercial est déterminé librement entre le locataire et le propriétaire lors de la signature du bail. En outre, la fréquence et la méthode de paiement sont également négociées entre ces deux parties. Une fois fixé, le loyer peut être révisé chaque année ou tous les trois ans, avec une augmentation basée sur un indice de référence qui est précisé dans le contrat de bail.

Cependant, il existe une règle de plafonnement qui limite l’augmentation du loyer à la variation de l’indice de référence choisi. Mais les deux parties peuvent décider de ne pas suivre cette règle en insérant une « clause d’échelle mobile » dans le contrat. Cette clause permet d’ajuster le loyer en fonction du prix d’un produit ou d’un service spécifique, d’un indice particulier, ou même du chiffre d’affaires du locataire.

Il est important de noter que la loi prévoit certaines exceptions à la règle de plafonnement. Par exemple, cette règle ne s’applique pas aux terrains, aux locaux monovalents, ni aux bureaux. De plus, le plafonnement peut être supprimé pendant la durée du bail si les facteurs locaux de commercialité dans le quartier où se situe le local commercial ont changé de manière à entraîner une variation de plus de 10% de la valeur locative. En cas de déplafonnement du loyer en cours de bail, la loi limite l’augmentation possible du loyer à 10% du montant du loyer payé l’année précédente. Cette disposition vise à protéger le locataire d’augmentations soudaines et excessives de loyer qui pourraient survenir suite à des modifications de la valeur locative du local.

Comment se résilie un bail commercial ?

Il existe de nombreux cas de résiliation et nous allons ici en présenter certains :

La fin de période triennale : la perspective du locataire

Sous réserve des termes du contrat, le locataire peut choisir de mettre fin au bail à la fin de chaque période triennale (d’où l’expression populaire déjà évoquée « bail 3-6-9 »). Dans ce contexte, aucune indemnité n’est due par le locataire. Pour formaliser la fin du contrat, le locataire doit notifier son intention par l’intermédiaire d’un huissier ou par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR), en respectant une période de préavis de six mois.

Il convient de noter certaines exceptions : les contrats de bail commercial conclus entre les propriétaires et les opérateurs de résidences touristiques sont fixés pour une durée minimale de neuf ans sans possibilité de résiliation à la fin de chaque période triennale.

La fin de la période triennale du fait du propriétaire

À la fin de chaque période triennale, le propriétaire peut décider, sous certaines conditions, de reprendre les locaux résidentiels loués en complément des locaux commerciaux, à condition que le locataire n’ait pas destiné ces locaux à un usage résidentiel. Le propriétaire doit informer le locataire de cette décision six mois à l’avance, par le biais d’un huissier ou par LRAR.

Cas spécifiques de résiliations de baux commerciaux

Le locataire a également la possibilité de mettre fin au contrat à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité, en respectant les mêmes formalités (notification par huissier ou LRAR) et la période de préavis.

De son côté, le propriétaire peut également mettre fin au bail dans les mêmes conditions si son intention est de construire, de reconstruire l’immeuble existant, de le surélever ou d’entreprendre des travaux de restauration immobilière.

La résiliation après la date d’expiration du contrat

Le Code de commerce utilise le terme « prolongation tacite » plutôt que « reconduction tacite » lorsqu’un contrat de bail commercial continue au-delà de sa date d’expiration. Cela signifie que la durée du contrat est prolongée tant qu’il n’est ni résilié, ni renouvelé.

En cas de prolongation tacite, la notification de résiliation doit être envoyée six mois à l’avance et doit coïncider avec le dernier jour du trimestre civil.

Pour illustrer, considérons un scénario où un contrat est signé le 1er janvier 2015 et se termine le 31 décembre 2023. Suite à l’expiration de cette date, le contrat se convertit automatiquement en un contrat à durée indéterminée, en conservant les conditions d’origine, à partir du 1er janvier 2024. Supposons maintenant que le locataire décide de résilier le contrat le 10 février 2025. Dans ce cas, le contrat ne se terminerait officiellement que le 30 juin 2025, qui correspond à la date de résiliation plus une période de préavis de six mois, additionnée aux jours nécessaires pour arriver à la fin du trimestre civil en cours.

Bailleurs et locataires ont intérêt à anticiper les dates possibles de résiliations

Le droit de renouvellement du contrat de bail commercial

L’une des principales caractéristiques attrayantes du bail commercial de neuf ans est la possibilité de le renouveler. Cependant, afin de conclure un autre contrat pour la même durée de neuf ans, le précédent doit être complètement arrivé à échéance.

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est une compensation financière qu’un propriétaire est légalement tenu de payer à son locataire s’il décide de ne pas renouveler le bail à son terme. Cette indemnité est conçue pour compenser les éventuels préjudices subis par le locataire en raison du non-renouvellement, comme la perte de clientèle. En général, le montant de l’indemnité est équivalent à la valeur marchande de l’activité commerciale du locataire.

Cependant, il y a des cas où la valeur du droit au bail, c’est-à-dire le droit de louer l’espace commercial, peut surpasser la valeur de l’activité commerciale elle-même, en particulier si l’emplacement de la propriété est exceptionnel. Dans de telles situations, comme indiqué dans un arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 1992, c’est la valeur du droit au bail qui doit être utilisée pour calculer l’indemnité d’éviction.

Il est à noter que le locataire a trois mois à compter de la réception de l’indemnité pour quitter les locaux. Cependant, il ne peut être contraint de partir avant que l’indemnité ne lui ait été versée.

Comment se passe une cession de bail commercial ?

La cession du bail se réfère au processus par lequel le locataire transfère ses droits sur le bail à une autre partie. Les clauses contractuelles qui interdisent à un locataire de céder son bail sont considérées comme nulles si la cession concerne tous les éléments constituant le fonds de commerce.

Cependant, une clause écrite qui stipule que le futur locataire doit être approuvé par le propriétaire est jugée valide. L’approbation doit cependant être refusée de bonne foi ; le propriétaire ne doit pas refuser l’approbation pour bloquer injustement la cession du fonds de commerce. Des motifs légitimes pour refuser l’approbation pourraient inclure des préoccupations sur l’honnêteté et l’intégrité du futur locataire.

Cela dit, une clause interdisant la cession du bail n’est pas considérée comme nulle si elle s’applique uniquement à la cession du droit au bail. En d’autres termes, la loi autorise l’accord du propriétaire dans le cas où le locataire souhaite uniquement céder son droit de louer la propriété, sans transférer l’ensemble du fonds de commerce.

Que se passe-t-il si le bailleur souhaite vendre les murs ?

La vente de locaux commerciaux loués présente une dynamique particulière pour le propriétaire et le locataire. Historiquement, le propriétaire d’un local commercial n’avait pas l’obligation d’informer son locataire de son intention de vendre la propriété, et le locataire ne disposait d’aucun droit préférentiel pour l’acquérir.

Cependant, cette dynamique a été modifiée par la loi Pinel. Cette loi a introduit un droit de préférence pour le locataire occupant les lieux au moment de la vente. Ainsi, le bailleur doit désormais informer en premier lieu son locataire du prix et des conditions de vente. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter l’offre. S’il accepte, il dispose d’un délai supplémentaire de deux mois pour finaliser l’achat.

Cependant, il existe des exceptions à ce droit de préférence. Le locataire ne peut prétendre à ce droit si la vente est réalisée au profit de certaines personnes, comme un copropriétaire de l’ensemble commercial, le conjoint du bailleur, ou un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.

Il existe des cas spécifiques lors de la possible cession des murs par le propriétaire

Peut-on sous-louer dans le cadre d’un bail commercial ?

Enfin, la sous-location, qui est l’action par laquelle un locataire loue tout ou partie de la propriété qu’il loue à un tiers, est généralement interdite, à moins que certaines conditions ne soient remplies :

• Premièrement, une sous-location peut être permise si une clause spécifique du contrat de bail l’autorise explicitement. En d’autres termes, si le bail initial comprend une clause autorisant le locataire à sous-louer, alors la sous-location est autorisée ;
• Deuxièmement, une sous-location peut également être autorisée si le propriétaire donne son consentement après coup, par le biais d’un document écrit comme une lettre ou un avenant au bail. Dans de tels cas, le locataire doit inclure le propriétaire dans l’acte de sous-location pour confirmer son consentement.

Il est à noter que dans tous les cas, la sous-location sans autorisation ou en violation des termes du contrat de bail initial peut avoir des conséquences juridiques pour le locataire.

R.C.